1. 수도권 135만 가구 공급 계획
정부는 2025년 9월 7일, 2030년까지 수도권에 총 135만 가구(연간 27만 가구)를 착공하겠다는 ‘주택공급 확대 방안(9·7 대책)’을 발표했습니다.
이는 과거 연평균 착공량보다 11만 가구 이상 많은 규모로, 중장기적으로 공급 확대를 통해 집값 안정을 유도하려는 전략입니다.
2. LH 직접 시행 + 법제화 추진
이번 대책의 핵심은 LH(한국토지주택공사)의 역할 변화입니다.
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공공택지를 민간에 매각하지 않고 LH가 직접 분양사업을 시행
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이를 제도적으로 굳히기 위해 공공주택법·택지개발촉진법 개정 추진
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청약제도 개편도 병행, 기존 청약자의 불이익 최소화
👉 이는 공공성을 강화하고 공급 속도를 높이는 조치지만, 투자자 입장에서는 민간 참여 기회 축소·청약 경쟁 심화를 의미합니다.
3. 도심 유휴 부지 활용 및 사업 기간 단축
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노후 임대주택, 폐교, 공공청사 등 도심 내 유휴 부지를 활용해 약 1만 5천 가구 공급
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인허가·보상 절차 간소화로 사업 기간을 최대 2년 단축, 약 4만 6천 가구 조기 착공 효과 기대
4. 대출 규제 강화 – 현금이 더 중요해진다
개인 LTV 축소
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규제지역 주택담보대출비율(LTV) 50% → 40%로 강화
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예) 10억 원 아파트 매수 시 대출 가능액 5억 → 4억 원으로 축소
사업자·임대사업자 대출 차단
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주택 매매·임대사업자에 대한 대출 LTV 0% 적용 → 사실상 전면 금지
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단, 신규 건설 사업 목적에 한해 일부 예외 허용
전세대출 규제
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1주택자 전세대출 한도를 수도권·규제지역 모두 2억 원으로 일원화
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다주택자의 전세대출은 사실상 차단
👉 결론: 레버리지 활용은 크게 축소, 현금 유동성이 있는 투자자에게 더 유리한 환경으로 바뀌었습니다.
5. 고가주택 전수조사 + 세무조사 강화
정부는 공급 확대와 동시에 투기성 거래 차단을 선언했습니다.
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30억 원 이상 고가주택 거래 → 전수검증
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신고가 갱신, 자금출처 불분명 거래 → 즉시 세무조사
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미성년자·30세 이하 연소자의 고가 매입 → 집중 점검
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법인 자금 유용·위장 증여·명의 신탁 → 세금 추징 대상
👉 단순히 공급을 늘리는 차원이 아니라, 시장 교란 행위를 원천 차단하겠다는 강력한 메시지입니다.
6. 단속 사례로 본 주의할 점
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차명 대출: 부모 명의로 대출받아 자녀 집 매수 → 불법 대출로 조사
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전세대출 편법: 전세대출을 받아 실제 세입자 없이 매매자금으로 활용 → 적발
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현금 증여 은폐: 부모가 계약금 3억 송금, 증여세 신고 없이 “빌려준 것” 주장 → 상환 내역 없으면 증여세 추징
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법인 자금 유용: 회사 자금을 빼서 대표 개인 아파트 매입 → 법인세·증여세 탈루
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명의 신탁: 미성년자 명의로 고가주택 매수 후 부모가 관리 → 실소유자 추적 시 증여세 부과
7. 부동산 감독기관 신설 – 시장 관리의 판도 변화
9·7 대책에는 부동산 감독기관 신설도 포함되었습니다.
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불법·편법 거래를 상시 감시하는 전담 기구
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공인중개사 계약 시 계약금 입금 증빙 제출 의무화
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AI 기반 이상 거래 탐지 시스템 도입 → 전세 사기, 허위 매물 선제 차단
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토지거래허가구역 내 자금조달계획서 제출 의무 확대
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국세청·금융위·경찰 등과 협력하여 세무조사·단속 즉각 연계
👉 앞으로는 부동산 거래도 증권시장처럼 실시간 감독 체제에 들어가는 셈입니다.
투자자라면 모든 자금 흐름을 투명하게 증빙할 준비가 필요합니다.
8. 투자자가 기억해야 할 핵심 포인트
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현금 유동성 확보 – LTV 축소·사업자 대출 차단으로 자기자본 비중 필수
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자금 출처 투명성 – 모든 거래 내역을 증빙할 자료 보관
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청약 전략 수정 – LH 직접 시행 확대, 공공분양 늘어남
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편법 증여 신고 필수 – 가족 지원금은 반드시 증여세 신고
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시장 감독 강화 – 감독기관 신설로 편법·차명 거래 리스크 대폭 증가